Door onze advocaat Bed and Breakfast Dennis Coppens.
Een vraag waar onze bed and breakfast advocaat veel mee te maken krijgt is: wat is een zelfstandige woning? Het antwoord lijkt simpel te geven, maar schijn bedriegt. Een zelfstandige woonruimte kan in sommige gevallen heel duidelijk te onderscheiden zijn, maar soms ook haast niet te onderscheiden zijn van een onzelfstandige woning. Tijd voor een uitleg door onze advocaat airbnb amsterdam Dennis Coppens.
Waarom is het belangrijk?
Als men een bed and breakfast exploiteert, dan moet dat volgens de regels voor bed and breakfast van gemeente Amsterdam in de eigen woning van de verhuurder plaatsvinden. U moet dus hoofdbewoner zijn. De andere, vrij bekende voorwaarden is dat u maximaal 40% van uw woning mag verhuren via de bed and breakfast regeling. U moet zich realiseren dat deze 40% terugslaat op de oppervlakte van uw zelfstandige woning. Met andere woorden: u mag niet een op zichzelf staande woning verhuren onder de Bnb regeling. In dat geval bent u immers aangewezen op de vakantieverhuur regeling die populair is op bijvoorbeeld airbnb.
Regels voor bed and breakfast
U mag dus maximaal 40% van uw eigen zelfstandige woonruimte verhuren. Op het moment dat deze ruimte van 40% een zelfstandige woonruimte gaat vormen, dan valt deze buiten de bed and breakfast regels en is de gemeente snel geneigd om een bestuurlijke boete op te leggen voor het onttrekken van een zelfstandige woonruimte aan de woningvoorraad.
Zelfstandige woonruimte: wanneer?
De gemeente definieert een zelfstandige woonruim in artikel 1 sub jjj van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 als volgt:
Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte;
Uit dit begrip kunnen wij twee eisen opmaken die van belang zijn bij het vaststellen of er sprake is van een zelfstandige woonruimte.
Eigen toegang
De eis van een eigen toegang lijkt vrij duidelijk op het eerste gezicht. Toch kan het antwoord op de vraag of een woonruimte een eigen toegang heeft lastig te beantwoorden zijn. Als men bijvoorbeeld een gemeenschappelijke voordeur heeft tot een trappenhuis waar weer verschillende voordeuren naar iedere verdieping zit, wat is dan de eigen toegang?
In Amsterdam komt de bovengenoemde situatie veel voor en heeft ook tot veel vragen bij bed and breakfast houders geleid.
Wezenlijke voorzieningen
Uit artikel 1 sub ee van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 volgt dat als wezenlijke voorzieningen worden aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen. Op het moment dat u dus zowel een douche, WC als een aanrecht met kookfaciliteiten aanbiedt in uw bed and breakfast dan is er sprake van wezenlijke voorzieningen. Veel bed and breakfast exploitanten in Amsterdam hebben daarom ook de keuken verbouwd. Vaak wordt dan het gasfornuis of kookplaat uit de keuken verwijderd, waardoor er geen sprake meer is van wezenlijk voorzieningen en derhalve ook niet van een zelfstandige woonruimte.
Onvrije woning
Tenslotte wijzen wij u er nog op dat de gemeente Amsterdam sinds kort de mening is toegedaan dat een onvrije woning, ook een zelfstandige woonruimte vormt. Een onvrije woning is vergelijkbaar met de situatie zoals we die hierboven beschreven met een gedeeld trappenhuis. Gezien de complexiteit van deze juridische materie, zullen wij de onzelfstandige woning apart bespreken.
Conclusie
U dient zich te realiseren dat een bed and breakfast in principe onderdeel vormt van uw woning. Indien het deel dat u als bnb aanbiedt geheel buiten uw woning gelegen is, is het handig om de situatie even na te lopen. Op het moment dat de gemeente Amsterdam de aangeboden bnb immers als zelfstandige woonruimte aanmerkt, kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen voor het onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad.
Wordt zeker vervolgd…
