Huurovereenkomst bij verkoop onderneming

Door onze advocaat horeca Yuri Benjamins.

Wanneer een hotelier zijn onderneming wil verkopen zijn daartoe verschillende mogelijkheden. Indien een besloten vennootschap het hotel exploiteert, kan de aandeelhouder de aandelen in de vennootschap  verkopen. Maar partijen kunnen er ook voor kiezen om slechts bepaalde activa te verkopen. In dat laatste geval is het weer van belang dat de nieuwe eigenaar een rechtsgrond zal krijgen om het pand, waarin het hotel is gevestigd, te mogen gebruiken. Doorgaans is dat uiteraard een huurovereenkomst. Die huurovereenkomst kan weer op verschillende manieren worden gesloten. In het hierna volgende beschrijven we drie verschillende mogelijkheden.

Contractsovername

Allereerst is er de algemene mogelijkheid van contractsovername op grond van art. 6:159 BW. Dit is in feite een driepartijenovereenkomst. De verhuurder, de oude huurder en de nieuwe huurder maken daarbij afspraken met betrekking tot het gehuurde pand. Juridisch gezien moeten zij daarbij aan twee eisen voldoen. Ten eerste moet er schriftelijke akte zijn tussen de oude en nieuwe huurder, waarbij de rechten en plichten uit de huurovereenkomst overgaan. Ten tweede moet er toestemming van de verhuurder zijn. Deze toestemming is wel weer vormvrij, in de zin dat deze ook mondeling kan worden gegeven.

Indeplaatsstelling

Daarnaast is er specifieke mogelijkheid voor de overname van huurovereenkomsten. Art. 7:307 BW biedt namelijk de mogelijkheid tot indeplaatsstelling. Hiermee beoogt de wetgever de hotelier de mogelijkheid te geven zijn hotel en daarbij zijn huurrechten over te dragen. Dit zelfs zonder toestemming van de verhuurder. Indeplaatsstelling is mogelijk wanneer het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf, door de huurder aan een derde wordt overgedragen. Het betreffende artikel is ook van semi-dwingend recht.  Behoudens goedkeuring van de rechter, kunnen partijen niet ten nadele van de huurder van dit artikel afwijken.

Belangrijkste verschillen contractsovername en indeplaatsstelling

Het grote voordeel van indeplaatsstelling is dat de medewerking van de verhuurder niet vereist is. Uiteraard moet wel aan de vereisten zijn voldaan, maar in dat geval kan de huurder indeplaatsstelling via de rechter afdwingen. Wel geldt dat de rechtsgevolgen van indeplaatsstelling verder gaan dan bij contractsovername. Bij contractsovername gaan reeds opeisbare rechten en plichten namelijk niet over. Bij indeplaatsstelling treedt de nieuwe huurder evenwel geheel in de plaats van de oude huurder. Zodat ook reeds opeisbare rechten en plichten overgaan. De nieuwe huurder moet dan ook goed vastleggen of er sprake is van een huurachterstand.

Nieuwe huurovereenkomst

Ten slotte is er nog een alternatief voor indeplaatsstelling en contractsovername. Er kan ook worden overeengekomen dat de verhuurder en de oude huurder de huurovereenkomst beëindigen. Tegelijkertijd sluiten de verhuurder en de nieuwe huurder een nieuwe aansluitende huurovereenkomst. Deze mogelijkheid is met name interessant wanneer partijen wijzigingen willen aanbrengen in de essentiële rechten en plichten uit de oude huurovereenkomst. In dat geval zijn contractsovername en indeplaatsstelling namelijk niet geschikt.

Conclusie

Wanneer een hotelier zijn hotelexploitatie wil verkopen, dient er te worden nagedacht over de wijze waarop met de huurovereenkomst wordt omgegaan. Welke mogelijkheid de voorkeur heeft, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Mocht u in dat kader advies nodig hebben, schakel dan een gespecialiseerde advocaat in. Quest Advocaten zijn u graag van dienst en neem dan ook contact op voor een vrijblijvende afspraak.

By |2018-10-02T17:49:31+00:00 3 oktober 2018|

Over de auteur:

Yuri Benjamins
Yuri is een perfectionist die altijd tot het uiterste gaat om een zaak te winnen. Hij neemt altijd ruim de tijd neemt om alles helder uit te leggen aan zijn cliënten. Yuri procedeert en adviseert veel in aansprakelijkheidsrechtelijke zaken.