Door onze advocaat horeca Yuri Benjamins.
In een eerder blog merkte ik reeds op dat er bij het aangaan van een huurovereenkomst sprake kan zijn van semi-dwingend recht. Wanneer de hotelexploitatie plaatsvindt in een gehuurd pand zijn de bepalingen van afdeling 6 titel 4 boek 7 BW van toepassing. Met andere woorden, indien een bedrijfsruimte wordt gehuurd, moet er rekening gehouden met diverse verschillende wetten. Hierbij is met name van belang te realiseren dat de huurder een bijzondere bescherming toekomt. Er kan namelijk niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wet. Dit maakt het semi-dwingend recht.
Bepaling in huurovereenkomst vernietigbaar
Indien partijen in de huurovereenkomst besluiten om wel ten nadele van de huurder af te wijken van het wettelijk regime, dan is dat in beginsel geldig. De verhuurder loopt echter het risico, dat de huurder gedurende de huurovereenkomst alsnog de vernietiging inroept. De betreffende bepaling kan dan alsnog zijn geldigheid verliezen. Wanneer de verhuurder zich verzet tegen de vernietiging, dan zullen partijen zich tot een rechter moeten wenden. Alsdan kan de rechter vaststellen of de betreffende bepaling is vernietigd of niet.
Goedkeuring rechter aan huurovereenkomst
In het geval partijen zich tot de rechter wenden, zal de verhuurder het standpunt innemen dat er niet ten nadele van de huurder is afgeweken van de wet. Maar de verhuurder heeft nog een belangrijke mogelijkheid om de huurder aan de huurovereenkomst te houden. Hij kan namelijk goedkeuring aan de rechter vragen om af te wijken van de wet. Art. 7:291 BW biedt daarvoor twee mogelijkheden. Ten eerste wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder dusdanig is dat hij in redelijkheid geen wettelijke bescherming nodig heeft. En ten tweede wanneer de rechten van de huurder niet wezenlijk zijn aangetast.
Casus
In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam zijn de verschillende afwegingen, die zij maakt goed weergegeven. In het kader van een verzoek tot goedkeuring is dus van belang dat de rechtbank het verzoek slechts afwijst, wanneer beide situaties zich niet voordoen.
Eerst beoordeelde de rechtbank dat onvoldoende kon worden vastgesteld dat de maatschappelijke posities gelijkwaardig waren. Sterker nog omdat het de verhuurster van de Markthal betrof, kon de rechter niet tot het oordeel komen dat er sprake was van gelijkwaardige partijen. Ondanks dat beide partijen betrokken bij de huurovereenkomst dit wel gezamenlijk hadden gesteld.
De tweede mogelijkheid bood wel uitkomst. Voor de wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder wordt aangeknoopt bij een belangenafweging. Weliswaar werden de rechten aangetast, maar daar stond wel de nodige compensatie tegenover.
Conclusie
Uit voornoemde uitspraak blijkt dat hoewel huurder en verhuurder in de huurovereenkomst beiden willen afwijken van het wettelijke regime, de rechter daar niet altijd goedkeuring aan verleent. Er zal nog altijd moeten worden aangetoond dat er is voldaan aan een van de wettelijke eisen daartoe. Maar wanneer dat het geval, is het dus wel mogelijk om af te wijken van de wet.
