Door onze advocaat AirBnB Dennis Coppens.
Een cliënt van ons werd onlangs geconfronteerd met een boete voor het verhuren van zijn woning via AirBnB. De gemeente Amsterdam constateerde dit en vond dat er sprake was van onttrekking van een woning aan de woningvoorraad. Of daar sprake van is, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Sinds de uitspraak van de rechtbank van 5 december 2017 is de gemeente van mening dat van onttrekking van een woning al sprake is indien er al een enkele keer sprake is van toeristische verhuur.
Niet beschikbaar = onttrokken?
De rechtbank Amsterdam verwijst naar twee uitspraken van de Raad van State waaruit zou moeten blijken dat een enkele maal verhuren al telt als onttrekking van een woning. Deze uitspraken lijken op het eerste gezicht inderdaad te bevestigen dat er bij een enkele keer verhuren aan toeristen al sprake van onttrekking is. Toch menen wij bij Quest Advocaten dat dit genuanceerder ligt.
Feiten maken het verschil.
In beide zaken die bij de Raad van State speelde ging het om woningen die niet continu bewoond werden door de eigenaren of huurders. Er was dus sprake van stelselmatige(re) verhuur van de woningen aan toeristen. In de uitspraak van 14 oktober 2015 spreekt de Raad van State dan ook over het dat de woning niet beschikbaar was voor duurzame bewoning.
In de uitspraak van 6 september 2017 blijkt dat de woning waar een boete voor de verhuur via AirBnB was opgelegd ook daadwerkelijk onttrokken was. In deze woning woonde in eerste instantie studenten, welke waren vertrokken. De toenmalige huurder verklaarde tegenover de toezichthouders dat de woning “niet meer aan studenten of anderen als woning werd verhuurd”. Deze uitspraak van de verhuur maakte dat de gemeente van mening was dat er sprake was van onttrekking. Er was immers ook hier geen sprake van duurzame bewoning en dus van onttrekking van een woonruimte.
Terug naar de rechtbank Amsterdam
De rechtbank Amsterdam stelt kort gezegd: in de gevallen bij de Raad van State was er sprake van een eenmalige verhuur die werd beboet. In die gevallen stelde de Raad van State vast dat er sprake was van onttrekking. Dus: in alle gevallen waar een voor eenmalige verhuur wordt beboete is er ook sprake van onttrekking. Een dergelijke redenering is niet geheel zuiver.
Het klopt dat de boetes die werden opgelegd inderdaad voor die een enkele overtreding gold. Maar de bijkomende omstandigheid was echter dat uit de feiten bleek dat de overtreders in kwestie stelselmatig hun woning verhuurde via AirBnB of Booking.com en daarmee een woning onttrokken. Dat is een wezenlijk verschil met de feiten uit de zaak die bij de rechtbank Amsterdam op 5 december 2017 speelde. Daar werd immers incidenteel verhuurd aan toeristen, maar woonde de eigenaren wel degelijk op het betreffende adres. Alleen als zij niet aanwezig waren vanwege reisjes, verhuurde zij deze woning.
Niet aanwezig = onttrekken?
Kort gezegd komt de uitspraak van de rechtbank Amsterdam erop neer dat het verhuren aan toeristen en zelf niet aanwezig zijn het onttrekken van een woning behelst. Deze gedachtegang kan volgens ons geen stand houden. Om van onttrekking van een woonruimte te spreken moet men wel aantonen dat de woning niet meer beschikbaar is voor duurzame bewoning voor eenzelfde aantal personen. Dat lijkt met deze criteria nooit te lukken, hetgeen de zwakte van deze criteria aangeeft.
In dat geval zou van woning onttrekking ook sprake kunnen zijn indien men op vakantie gaat en een vriend op een woning laat passen. Dat er in dat geval geen sprake is van vakantieverhuur is voor de vaststelling of het gaat om woningonttrekking niet relevant. Woningonttrekking kan immers ook plaatsvinden zonder dat er (vakantie)verhuur plaatsvindt.
Conclusie
Kortom: de uitspraak van de rechtbank, waar de gemeente Amsterdam haar besluit op heeft gebaseerd om het aantal dagen dat men via AirBnB mag verhuren terug te brengen tot 30, is niet als waterdicht te bestempelen. De vraag is of er een hoge beroep gaat volgen. Wordt ongetwijfeld vervolgd…
