Door onze advocaat vakantieverhuur Dennis Coppens.
Een nieuwe uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State inzake de verhuur van woningen via online platforms als Airbnb en Booking.com. Deze keer betrof het echter een tussenpersoon in de vorm van een sleutelbedrijf. Ook gaat het in deze zaak niet om vakantieverhuur of B&B verhuur, maar om het aanbieden van woning via de short stay regeling.
Short stay
Short stay is een regeling waarbij een woning gedurende het gehele jaar verhuur mag worden aan toeristen. Daarbij gaat het dan om periode van minimaal 7 dagen tot maximaal 6 maanden per verhuur periode. Deze vorm is dus niet direct ideaal voor toeristische verhuur omdat deze in de regel korter dan 7 dagen verblijven. Amsterdam had echter als proef het minimum aantal nachten verlaagd tot 5. Amsterdam is echter in 2014 gestopt met het verlenen van short stay vergunningen omdat het aantal woningen voldoende was.
De overtreding
De overtreding bestaat er volgens de gemeente Amsterdam uit dat het sleutelbedrijf woningen onttrekt aan woningvoorraad. Het onttrekken van deze woningen zou het gevolg zijn van de verhuur van deze woningen aan toeristen. In totaal zou het gaan om 14 appartementen waar in totaal voor € 96.000 aan boetes voor is opgelegd.
Het verweer van het sleutelbedrijf
Naast een wat juridisch technisch verweer over rechtsopvolging heeft het sleutelbedrijf drie verweren ingediend. Deze hielden kort gezegd het volgende in:
- Er kan geen sprake zijn van woningonttrekking, want de ruimtes hadden geen woonbestemming
- Als er als sprake was van een woning, werden deze niet onttrokken aan de woningvoorraad
- Als sleutelbedrijf zijn wij geen overtreder. De eigenaars van de woning zijn overtreder.
1. Was de ruimte bestemd en geschikt voor bewoning?
De afdeling stelt dat er pas van woningonttrekking sprake kan zijn als de ruimte of het gebouw ooit bestemd is geweest voor permanente bewoning. Daarbij, en hier herhalen ze oudere rechtspraak, moet men daar uitgaan van objectieve maatstaven en is het feitelijk gebruik van de ruimtes/gebouwen niet doorslaggevend. Het sleutelbedrijf stelt dat er nooit mensen ingeschreven hebben gestaan op de adressen en dat zij daarom niet als ‘woning’ beschouwd dienen te worden.
Bestemming van gebouw is doorslaggevend
De afdeling stelt dat als objectieve maatstaf kan worden gekeken welke bestemming het gebouw of de ruimte heeft en of er personen ingeschreven hebben gestaan. Daarbij is het feit dat er personen wel of niet ingeschreven staan op het adres van belang, maar niet doorslaggevend. De afdeling concludeert vervolgens dat nu alle ruimtes de bestemming woning hadden, deze op enig moment bestemd waren voor permanente bewoning.
Nu volgens de afdeling de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat de woningen voor permanente bewoning geschikt waren, behoren zij toe aan de woningvoorraad. Als gevolg kunnen deze woningen vervolgens aan de woningvoorraad onttrokken worden. Dat is de tweede stap die dan ook moeten worden doorlopen: is er sprake van onttrekking?
2. Was er sprake van onttrekking?
Het sleutelbedrijf heeft eerst aangevoerd dat de woningen helemaal niet op internet zijn aangeboden via platforms als Airbnb en booking.com. Vervolgens hebben ze deze stelling weer ingetrokken, waarschijnlijk omdat de gemeente voldoende bewijs had in de vorm van printscreens.
Het sleutelbedrijf stelt vervolgens dat er maar eenmalig aan toeristen is verhuurd. De afdeling doet dit kort af door te verwijzen naar de bijzondere uitspraak van de Raad van State van 15 maart 2017 waarin bepaald is dat ook een enkele keer verhuren al onttrekking van een woning is. De woning is immers, zo meent de afdeling althans, ook bij een eenmalige verhuur van toeristen niet beschikbaar voor duurzame bewoning.
Als gevolg daarvan wordt er aangenomen dat er sprake is van woningonttrekking.
Geen verhuur = alsnog boete.
Een aardigheid in deze zaak is dat op het moment dat de toezichthouders enkele woningen controleerde, in een drietal van deze woningen geen personen aanwezig waren. Het sleutelbedrijf stelt dan ook dat er geen sprake kan zijn van een overtreding. Hoe heeft de gemeente kunnen vaststellen dat er sprake was van woningonttrekking zonder dat zij ter plekke toeristen of enig ander persoon hebben aangetroffen?
De afdeling stelt over dit verweer dat het interieur van deze drie woningen identiek waren. Zo werden in alle woningen dezelfde meubels en bedlinnen aangetroffen. Deze identieke inrichting gecombineerd met het aanwezig zijn van een informatiemap voor toeristen maakt dat de woning voor toeristische verhuur werden aangeboden en niet voor permanente bewoning in gebruik waren. “Dat ten tijd van de controle niemand ter plaatse aanwezig was om dat te bevestigen, is niet van belang” aldus de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
3. Wie is overtreder? Eigenaar of sleutelbedrijf
Tot slot heeft het sleutelbedrijf nog gesteld dat zij niet als overtreder aan te merken zijn. De eigenaars van het pand moeten een boete krijgen vinden zijn. Het sleutelbedrijf faciliteerde enkel het inchecken en overige handelingen die de verhuur aan toeristen mogelijk maakte. Het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad kan alleen door de eigenaars plaatsvinden zo meende het sleutelbedrijf. Ook hier gaat de Afdeling niet in mee.
De afdeling stelt dat het sleutelbedrijf de feitelijke handeling heeft verricht waarmee de woning aan de woningvoorraad is onttrokken. Zo blijkt uit prints van Booking.com dat de toeristen de sleutels van de woningen bij een balie van het sleutelbedrijf op Schiphol of anders bij het kantoor van het sleutelbedrijf in Amsterdam. Ook de vermelding van de naam van het bedrijf op boekingsbewijzen maakte dat het sleutelbedrijf als overtreder aangemerkt dient te worden. Dit laat overigens onverlet dat ook de eigenaars van het pand een boete kunnen krijgen en ook hebben gekregen. Meerdere personen kunnen dus als overtreder worden aangemerkt.
Conclusie
Deze zaak is, los van de hoogte van de totale boete, niet heel opzienbarend. Het toont wel aan dat de afdeling bepaalde juridische constructies begint te accepteren die onze advocaten toch minstens als ‘bijzonder’ bestempelen. Zo blijft het ons inziens bijzonder dat een enkele keer verhuren via airbnb al als het onttrekken van een woning kan worden aangemerkt. Het hele idee van vakantieverhuur is dat men de woning af en toe via dergelijke platforms mag verhuren.
In deze zaak betrof het echter geen onschuldige vakantieverhuur door een particulier, maar grootschalige en permanente verhuur aan toeristen. Het lijkt ons dan ook dat in dit geval de boetes terecht zijn opgelegd. Maar in het geval een particuliere verhuurder zijn de redeneerwijzen van de afdeling omtrent het begrip ‘woningonttrekking’ wel erg streng. Wordt ongetwijfeld weer vervolgd…
