Tegenwoordig worden er veel huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aangegaan voor korte periodes. Bij de huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte die maximaal twee jaar duurt, eindigt de huurovereenkomst zonder dat opzegging vereist is. Ook geniet de huurder in dit geval dan niet van huurbescherming. Deze nieuwe ontwikkelingen maken het aantrekkelijk voor verhuurders om tijdelijk hun woningen te verhuren.
Inhoudsopgave
Verschil tussen de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is
Tussen de huurovereenkomst voor bepaalde tijd die voor twee jaar of korter is aangegaan en de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, bestaan er nogal wat onduidelijkheden. Veel mensen halen dan ook deze twee huurovereenkomsten door elkaar. Er bestaan echter wel verschillen tussen beide huurovereenkomsten.
Zo geldt voor de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is niet de wettelijke bepalingen van het huurrecht. De huurder heeft in dit geval dan ook geen huurbescherming. Het gaat hierbij om vakantiewoningen, hotelovernachtingen en wisselwoningen. Met andere woorden gaat het om gevallen waarin het duidelijk is dat er geen sprake mag en kan zijn van een beroep op huurbescherming. Voor de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt in beginsel wel de wettelijke bepalingen van het huurrecht. Uitzondering daarop zijn mogelijk wanneer deze voor een korte periode tot maximaal twee jaar is aangegaan.
Huurbescherming
De verhuurder kan voor het verhuren van een zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst van maximaal twee jaar overeenkomen. Daarbij geldt dan specifieke regelgeving. De huurder kan in deze periode slechts een beperkt beroep doen op huurbescherming. Voor de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is aangegaan geldt nooit de huurbescherming.
Wél op tijd aanzeggen
Na afloop van de overeengekomen huurtermijn eindigt de huurovereenkomst in beginsel van rechtswege. De verhuurder moet de huurder wel schriftelijk informeren. En deze mededeling mag niet eerder dan drie maanden én uiterlijk een maand voordat de bepaalde termijn is verstreken, worden gedaan. Het niet tijdig schriftelijk op de hoogte stellen van de einddatum brengt met zich mee dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Hierdoor zal de huurder wel van huurbescherming gaan genieten.
Niet tijdelijke aanzegging
Wanneer de verhuurder nalaat de huurder schriftelijk te informeren over het eindigen van de huur heeft dat verstrekkende gevolgen. De huurovereenkomst is dan in feite voor onbepaalde tijd verlengd.
Een voorbeeld
In de volgende zaak zijn partijen een huurovereenkomst voor een woning aangegaan voor de duur van een jaar, ingaande op 1 september 2017. De verhuurder heeft op 8 mei 2018 een brief naar de huurder verstuurd, welke op 9 mei 2018 door hem is ontvangen. Hierbij informeerde hij de huurder dat de huurovereenkomst per 1 september 2018 zal eindigen.
De rechter heeft hierbij geoordeeld dat er niet op tijd is aangezegd. Uit artikel 7:271 lid 1 BW volgt dat de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In dit geval betekent dit dat de verhuurder niet eerder dan 1 juni 2018 en niet later dan 1 augustus 2018 aan huurder een aanzegging diende te sturen dat de overeenkomst tussen partijen zou eindigen per 1 september 2018. Hieraan is niet voldaan. Tussen partijen staat immers vast dat de aanzegging op 8 mei 2018 is verzonden en op 9 mei 2018 is ontvangen door gedaagde. Dit is te vroeg. Verhuurder heeft daarom in beginsel dan ook niet tijdig aangezegd, zodat de huurovereenkomst per 1 september 2018 voor onbepaalde tijd is verlengd.
De verhuurder heeft in dit verband een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW.
De rechter ziet in de onderhavige situatie aanleiding het beroep van de verhuurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid te laten slagen. Hij overweegt hierbij als volgt. Op 9 mei 2018 heeft de huurder het bericht van verhuurder ontvangen dat zij de huur met ingang van 1 september 2018 wenste te beëindigen. Hierna zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan over de beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter gaat er hierbij van uit dat dit te basis lijkt te zijn geweest voor het bespreken van de mogelijkheden over het einde van de huurovereenkomst. Daaruit volgt dat huurder op dat moment instemde of in ieder geval met verhuurder meedacht over het einde van de huurovereenkomst. Het beroep op beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid slaagt. De huurovereenkomst is vervolgens dan ook beëindigd.
In dit geval is het voor de verhuurder alsnog goed gekomen, maar het is belangrijk zoals ook in de uitspraak kan worden gelezen, om de juiste termijnen in acht te nemen om zulk soort geschillen te voorkomen.