Door onze advocaat huurrecht Jim Frielink.

Een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam van 17 december 2018 over een contractuele boete in een huurovereenkomst. Een contractuele boete die illegale onderhuur moet voorkomen wordt niet snel geaccepteerd, zo blijkt uit de uitspraak.

Een studente huurde een studio via de bekende woningcorporatie Duwo. Duwo legt zich in meerdere steden (haast uitsluitend) toe op de verhuur van studentenhuisvesting. Dergelijke huurwoningen mogen volgens Duwo niet gebruikt worden voor commerciële verhuur.

Studenten verhuurt studio

Op enig moment bereikt Duwo het bericht dat een huurster haar studio van 21 m2 verhuurt aan toeristen. Na onderzoek blijkt dat de gasten de woning van de studente via Airbnb hebben geboekt en daar $ 157 doller per nacht (!) voor betaalden. Kort daarop heeft Duwo de huurovereenkomst met de studente ontbonden en heeft Duwo ontruiming van de woning gevorderd. Daarnaast maakte Duwo ook aanspraak op de contractuele boete van € 10.000,- die in het huurcontract was opgenomen.

Contractuele boete tegen short stay

Een dergelijke boete is een goed middel voor verhuurders om zich te wapenen tegen (illegale) short stay verhuur van hun woning. Een eigenaar riskeert immers ook kans op bestuursrechtelijke handhaving als een huurder de woning onttrekt. De kantonrechter acht een dergelijke contractuele bepaling, waar niet over onderhandeld is, als onredelijk. Zo is er geen onderscheid in de hoogte van de boete naar gelang de woning langer verhuurd wordt en is er naast de boete ook nog mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen. Ook moet meegewogen worden dat nu het een student betreft, de hoogte van de boete ook niet redelijk is. De rechtbank overweegt:

“Nu in het beding ten aanzien van de boete geen onderscheid wordt gemaakt naar de duur en/of de wijze van ingebruikgeving/verhuur, moet worden geconcludeerd dat een huurder op grond van het beding ook voor een enkele dag onderdak bieden aan een logé de boete van € 10.000,00 verschuldigd is. In dat geval is de boete onevenredig hoog. Nu in artikel 1.4 verder is bepaald dat naast de boete ook nog volledige schadevergoeding kan worden gevorderd, wordt hierdoor het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord. Daarbij is in aanmerking genomen dat het om een huurovereenkomst van een studentenwoning gaat en de financiële situatie van studenten over het algemeen beperkt is. Artikel 1.4 wordt dan ook als oneerlijk beding aangemerkt.”

Conclusie

Het is als woningcorporatie en als particuliere verhuurder lastig om adequaat op te treden tegen short-stay verhuur. Uiteraard zijn er wel mogelijkheden tot het ontbinden van de huurovereenkomst en het ontruimen van de woning, maar dit zijn kostbare procedures. Contractuele boetes hebben een goede afschrikkende werking maar zijn, zoals de uitspraak laat zien, niet zomaar toegestaan.