Door onze advocaat bestuursrecht Jim Frielink

Een veelbesproken uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam is door dezelfde rechtbank bevestigd. Zo blijkt uit een uitspraak van 20 juli 2018 van de rechtbank in Amsterdam.

Onttrekken van een woning

Als een woning door de bewoner niet meer gebruikt wordt als woning maar slechts als airbnb appartement of illegaal hotel is er pas sprake van woningonttrekking, zo menen veel van de mensen die ons dagelijks bellen. In werkelijkheid is er al veel eerder sprake van woningonttrekking.

Raad van state spreekt

Uit een tweetal uitspraken van de hoogste bestuursrechter bleek namelijk dat er al sprake is van woningonttrekking als er eenmalig toeristen in de woning verblijven. In dat geval is de woning immers niet langer beschikbaar voor duurzame bewoning, zo stelde de Raad van State.

In deze zaken betrof het echter woningen waar geen persoonlijke spullen waren aangetroffen en ook, althans zo leek het, feitelijk niemand woonachtig was. De woning werd dus slechts gebruikt voor de verhuur aan toeristen. In dat geval kan men inderdaad wel spreken van het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad.

Rechtbank Amsterdam vult zelf in

Op 5 december 2017 deed de rechtbank Amsterdam een opmerkelijke uitspraak. Zij haalde de aanspraak van de Raad van State aan in een geval waarin het wel duidelijk was dat er mensen in de woning woonachtig waren. De woning werd dus wel bewoond door een gezin, maar dat gezin was op vakantie gegaan. In plaats van de maximale vier gasten hadden zij de woning echter aan zes toeristen Zij meende dat de woning niet onttrokken was aan de woningvoorraad omdat zij er wel permanent woonden

De rechtbank ging hier niet in mee en stelde:

De rechtbank leidt uit deze uitspraken af dat er – ook in het geval van permanente bewoning – tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake is van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning. Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt.

Deze uitspraak heeft tot veel kritiek geleid. De gemeente Amsterdam voelde zich echter gesterkt door deze uitspraak om nadere voorwaarden te gaan stellen aan de verhuur van een woning via airbnb. Zo is de aanstaande wijziging van de maximale verhuur van 60 naar 30 dagen juridische ‘gestoeld’ op deze eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam.

Correctie op onjuiste uitspraak?

Veel juristen en advocaten menen dus dat de eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam onjuist is en door de Raad van State gecorrigeerd dient te worden. In de tussentijd heeft zich echter een nieuwe zaak voorgedaan bij de rechtbank Amsterdam waarin de verhuurder de rechtbank gewezen heeft op de ‘onjuistheid’ van deze eerdere uitspraak. Een uitgelezen kans dus om de uitspraak van december 2017 te corrigeren. De rechter besluit echter anders.

In het vonnis staat:

“Volgens eisers gaat de rechtbank in deze uitspraak, waar ook sprake was van permanente bewoning, uit van een onjuiste lezing van de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling). In de gevallen waarin de Afdeling heeft geoordeeld dat bij verhuur aan toeristen sprake is van woningonttrekking, was namelijk, anders dan in het onderhavige geval, geen sprake van permanente bewoning of hoofdverblijf van de betrokkene. Die situatie is dus niet gelijk aan het geval van eisers.” 

De rechtbank reageert nu door te stellen dat er door de Afdeling inderdaad geen uitspraak is gedaan die de uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam ondersteunt:

“De rechtbank stelt, met eisers, vast dat er geen rechtspraak van de Afdeling bekend is waarin een oordeel is gegeven over de specifieke situatie die zich hier voordoet, namelijk dat een woning die permanent wordt bewoond, wordt gebruikt voor vakantieverhuur.”

Rechtbank handhaaft uitspraak

De rechtbank doet deze stelling echter af door te stellen: dat de rechtbank in haar eerdere uitspraak heeft overwogen dat ook in het geval van permanente bewoning, tijdens de perioden dat de woning verhuurd wordt, sprake van onttrekking van woonruimte aan de bestemming tot bewoning.

“Door de verhuur van de woning aan toeristen is immers sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. De woning kon gedurende die verhuur aan toeristen niet voor bewoning worden gebruikt. In wat eisers hiertegen hebben aangevoerd, ziet de rechtbank geen aanleiding om van dit oordeel af te wijken.”

De rechtbank gaat dus mee in de redenering van de rechtbank uit 2017. De vraag is nog steeds of deze redenering past in hetgeen de Raad van State in haar eerdere uitspraken heeft gewild. Dat zal in een hoger beroepsprocedure moeten blijken. Tot die tijd zal de gemeente Amsterdam zich extra gesterkt voelen om nadere voorwaarden te stellen aan vakantieverhuur. Het is daarom van belang om deze regels goed te bestuderen en ook van tijd tot tijd te kijken of er geen gewijzigde regels zijn.