Door onze advocaat horeca Yuri Benjamins.
Huurovereenkomsten in de horeca belopen vaak vele jaren. Daarnaast bevatten zij vaak ook nog mogelijkheden tot verlenging met de nodige jaren. In de praktijk kunnen er na aanvang redenen ontstaan om de huurovereenkomst toch eerder te beëindigen. Verhuurders zijn in die gevallen beperkt in hun mogelijkheden om een huurovereenkomst op te zeggen. Uit een recent arrest blijkt hoe het Gerechtshof Amsterdam een opzegging van de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik door de verhuurder beoordeelt. In dit blog behandel ik kort de verschillende vereisten welke voor een opzegging door de verhuurder van belang zijn.
Voorwaarden opzegging
Wanneer de verhuurder een huurovereenkomst wil opzeggen, dan dient de verhuurder rekening te houden met een aantal eisen:
- Volgens de wet moet de huurder of verhuurder opzeggen door middel van aangetekende brief of exploot. Uit de jurisprudentie volgt dan wel weer gelijk dat deze eis minder streng is dan de wet doet vermoeden.
- De opzegtermijn moet ten minste een jaar zijn. In de huurovereenkomst kan overigens wel een langere opzegtermijn zijn genoemd.
- Ten slotte gelden voor de verhuurder een aantal formele vereisten, waarvan de belangrijkste is dat de opzeggingsbrief de reden(en) van de opzegging moet bevatten.
Einddatum in geval van opzegging
Wanneer een verhuurder tot opzegging wil overgaan, zal de verhuurder moeten aangeven tegen welke datum de huurovereenkomst wordt opgezegd. Daarbij kunnen drie situaties worden onderscheiden:
- Wanneer de huurovereenkomst voor bepaalde tijd loopt, zal de verhuurder moeten opzeggen tegen het eind van de looptijd.
- Indien er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt, zal de verhuurder tegen iedere datum kunnen opzeggen.
- Als partijen overeenstemming hebben over het beëindigen van de huurovereenkomst geldt het voorgaande niet. Dan kunnen zij de huurovereenkomst in principe tegen iedere datum beëindigen.
Rechtsgevolgen opzegging
Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. Dat is wel het geval wanneer de huurder met de opzegging instemt. Mocht de huurder niet binnen zes weken na de opzegging heeft ingestemd met de opzegging kan de verhuurder in actie komen. Alsdan kan de verhuurder de einddatum van de huurovereenkomst door de rechter laten vaststellen. De huurovereenkomst zal in dat geval ook kunnen eindigen door het vonnis van de rechter.
Beoordeling door rechter
Mocht de verhuurder de einddatum door een rechter laten vaststellen, dan zal de rechter de opzegging moeten beoordelen op grond van de opzeggingsbrief. Alleen de daarin genoemde gronden zullen door de rechter worden beoordeeld. Vervolgens zal de rechter uiteraard moeten beoordelen of de genoemde gronden terecht naar voren zijn gebracht. Hierbij is van belang dat slechts de in de wet genoemde opzeggingsgronden kunnen worden gebruikt.
Casus
Twee van de in de wet genoemde opzeggingsgronden zijn in het eerder genoemde arrest van het Gerechtshof Amsterdam aan de orde gekomen. De verhuurder had in deze casus de huurovereenkomst opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, dan wel op grond van een belangenafweging.
Allereerst is de uitspraak interessant omdat eruit blijkt hoe het vereiste van het opnemen van de gronden in de opzeggingsbrief moet worden gelezen. Dat in dit geval de oorspronkelijke plannen inmiddels geheel waren gewijzigd, maakte niet dat de opzeggingsgrond was gewijzigd. Slechts de feitelijke grondslag was daardoor gewijzigd. De dringende noodzaak in verband met het voornemen zelf een horecagelegenheid te exploiteren was blijven staan.
Daarnaast maakt het Gerechtshof het toetsingskader duidelijk wanneer een verhuurder een beroep doet op dringend eigen gebruik. De verhuurder zal moeten aantonen dat de plannen serieus gemeend en uitvoerbaar zijn. Alsook dat de plannen duurzaam zijn en aldus een minimale mate van levensvatbaarheid hebben.
Ten slotte overwoog dat het Gerechtshof dat de verhuurder in ieder geval een gerechtvaardigd belang had bij de het beoogde gebruik. In dat kader woog het Gerechtshof de verschillende gestelde belangen over en weer tegen elkaar af. Op die manier moet een rechter beoordelen of het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van de huurder bij voortzetting daarvan. In dit geval kwam het Gerechtshof, evenals de rechtbank in eerste aanleg tot de conclusie dat de huurovereenkomst beëindigd dient te worden.
Conclusie
Indien u als verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen, is het van belang een weloverwogen keuze te maken met betrekking tot de manier van opzeggen. Er spelen de nodige wettelijke vereisten, die daarbij in acht moeten worden genomen. Bent u zelf voornemens een huurovereenkomst op te zeggen of wordt u als huurder geconfronteerd met een opzegging door de verhuurder, neem dan contact op met Quest Advocaten.
