Door onze advocaat huurrecht Yuri Benjamins.
Geen enkele verhuurder zit te wachten op een huurder, die overlast veroorzaakt. Maar wanneer een verhuurder te maken krijgt met zo’n huurder, zal hij daar wel op een juiste wijze mee om moeten gaan. Hierbij spelen niet alleen de belangen van de verhuurder een rol, maar ook die van omwonenden. Buren kunnen een verhuurder zelfs dwingen op te treden tegen de overlast veroorzakende huurder. In dit artikel zet ik de verschillende mogelijkheden van een verhuurder kort uiteen.
Goed huurder
Voorop staat dat een huurder zich dient te gedragen als een goed huurder. Dit betekent niet alleen dat de huurder het gehuurde goed moet onderhouden. De huurder heeft daarnaast een zorgplicht tegenover de omgeving van het gehuurde heeft. Wanneer de huurder bijvoorbeeld overlast veroorzaakt, gedraagt hij zich niet als een goed huurder. Dit leidt niet alleen tot een wettelijke opzeggingsgrond, maar tevens tot een mogelijkheid tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Beoordeling overlast
Wanneer er sprake is van overlast is dat niet in alle gevallen voldoende reden voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daartoe zal de aard, ernst en frequentie van de overlast moeten worden beoordeeld. De verhuurder moet de overlast dan aantonen, wat weer op diverse manieren kan. In dat kader gebruiken verhuurders doorgaans verklaringen van buren, correspondentie met de huurder, rapportages van de wijkagent etc.
Te nemen stappen in geval van overlast
Niet alle overlast geeft direct aanleiding om een huurovereenkomst te beëindigen. Wel is het raadzaam om al in een vroeg stadium contact op te nemen en de ervaren overlast te bespreken. Bij voorkeur maken partijen daarbij ook duidelijke afspraken om overlast in de toekomst te voorkomen. Wanneer dit niet tot het gewenste resultaat leidt zal er dwingender moeten worden opgetreden. Ook is het mogelijk dat de overlast dusdanig ernstig is dat direct rechtsmaatregelen nodig zijn. Indien een beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is, dan kan dat zowel middels een opzegging, als een ontbinding van de huurovereenkomst.
Als een huurder niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst is een bodemprocedure in beginsel noodzakelijk. Een dergelijke gerechtelijke procedure neemt echter de nodige maanden in beslag. In sommige gevallen duurt een bodemprocedure dan ook te lang en biedt een kort geding uitkomst. In kort geding kan de rechter de beëindiging van de huurovereenkomst niet vastleggen. Maar door een verplichting tot ontruiming op te leggen, wordt praktisch gezien wel hetzelfde resultaat bereikt.
Om een dergelijk kort geding te beginnen is wel van belang dat met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet er sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
Overlast in de praktijk
Hoe een verhuurder om moet gaan met overlast is dus afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Ervaren overlast is nu eenmaal niet altijd goed vergelijkbaar, maar zal ook in verschillende situatie verschillend ervaren worden. Uit de jurisprudentie volgt in ieder geval dat het van groot belang is dat de verhuurder op een juiste wijze reageert op overlast en dit ook goed vastlegt. Mocht het uiteindelijk noodzakelijk worden om tot beëindiging van de huurovereenkomst over te gaan, dan is een goed opgebouwd dossier een minimum vereiste. Een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2018 laat dit goed zien.
Conclusie
Wanneer een huurder overlast veroorzaakt is het voor de verhuurder van belang om dit vanaf het begin op een juiste wijze op te pakken. Mocht u daarover juridisch advies willen, neem dan contact met ons op voor een vrijblijvend advies.
