Door onze advocaat huurrecht Yuri Benjamins.
Wanneer u als hotelier geen eigenaar bent van het hotelpand, dan heeft u in beginsel te maken met het huurrecht. Immers u maakt gebruik van het pand van een ander en daar staat in de regel een tegenprestatie tegenover, waarmee reeds sprake is van een huurovereenkomst. In die zin moet u dus als hotelier goed op de hoogte zijn van de rechten en plichten voortvloeiende uit het huurrecht.
Huur van bedrijfsruimte
De verhuur van een ruimte teneinde te worden gebruikt als hotel, valt doorgaans onder de huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Daarmee zijn de bepalingen van afdeling 6 van titel 4 van boek 7 Burgerlijk Wetboek van toepassing. De praktijk duidt deze wettelijke bepalingen wel aan als semi-dwingend recht. In dit geval houdt dat in dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter.
Gebreken aan het gehuurde
In de praktijk ontstaat er nog wel eens discussie over welke partij, welk onderhoud moet verrichten. Veelal regelen partijen dit in de huurovereenkomst en/of algemene voorwaarden. Daarbij hanteren verhuurders vaak de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken. Deze modellen zijn goed bruikbaar in de praktijk. Met name omdat deze aansluiten bij de wetgeving en jurisprudentie. Maar ook deze modellen kunnen niet alles regelen met betrekking tot gebreken aan het gehuurde. Dit komt omdat ook de gebrekenregeling in de wet voor een belangrijk deel van semi-dwingend recht is.
Ontbinding vanwege gebreken
Het kan vervolgens voorkomen dat er dusdanig veel gebreken aan het gehuurde zijn ontstaan, dat het voor de verhuurder relevant is om de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder zou dan een beroep kunnen doen op art. 7:210 BW. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst om die reden zou willen beëindigen, moet hij het volgende aantonen. Ten eerste dient er een gebrek aan het gehuurde te zijn. Een gebrek is dan een omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het verwachte genot kan verschaffen. Dit gebrek mag niet aan de huurder kunnen worden toegerekend. Ten tweede mag de verhuurder niet verplicht zijn het gebrek te verhelpen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer herstel onmogelijk is. Ook wanneer herstel redelijkerwijs niet mag worden verlangd is hier sprake van. Ten derde moet het te verwachte genot geheel onmogelijk zijn gemaakt.
Praktijkvoorbeeld
Het Gerechtshof Amsterdam heeft in een arrest overzichtelijk weergegeven hoe rechters dergelijke kwesties beoordelen. Hieruit blijkt maar weer dat het van groot belang is om de ingeroepen rechtsgrond op een juiste wijze te onderbouwen.
Conclusie
In de verhouding tussen huurder en verhuurder ontstaat er nog wel eens discussie over gebreken aan het pand. Welke partij wat moet herstellen is doorgaans terug te vinden in de huurovereenkomst. Daarnaast staan in de wet een aantal vaste regelingen. Waaronder ook met betrekking tot gebreken. In het uiterste geval kan de verhuurder zelfs de huurovereenkomst beëindigen. Wel moet een dergelijk beroep goed worden onderbouwd, teneinde een rechter te kunnen overtuigen.
Mocht u zelf vragen hebben met betrekking tot het huurrecht en dan met name over gebreken aan het pand, neem dan vrijblijvend contact met ons op.
