Door Yuri Benjamins.
Woonfraude is een groeiend probleem binnen de woningmarkt dat ernstige schade toe kan brengen aan zowel huurders als verhuurders. Voor verhuurders is met name problematisch wanneer zij geen zicht hebben op wie de bewoners van hun huurwoning zijn. Huurders lopen er met enige regelmaat tegenaan dat zij ten onrechte worden beschuldigd van woonfraude. In dit blog ga ik in op de vraag wat onder woonfraude wordt verstaan, de gevolgen van woonfraude en de mogelijkheden die bestaan om woonfraude tegen te gaan.
Wat is woonfraude?
Er bestaat geen wettelijke definitie voor woonfraude, maar het is een term, die door verhuurders veelvuldig wordt gebruikt voor verschillende geschillen met huurders. In de praktijk wordt de term woonfraude gebruikt voor situaties waarin bedrog, oplichting of misleiding met betrekking tot het huren en/of verhuren van een woning een rol kan spelen. Woonfraude kan vergaande gevolgen hebben voor zowel de woningmarkt als de samenleving. Woonfraude neemt de laatste jaren sterk toe en kent verschillende gezichten, van illegale onderverhuur tot onrechtmatig gebruik van een woning, of overbewoning. Een neveneffect is dat verhuurders streng zijn optreden tegen mogelijke woonfraude, waardoor veel huurders weer ten onrechte worden beschuldigd van woonfraude.
Verschillende vormen van woonfraude
Woonfraude is een breed begrip en omvat diverse vormen van misbruik van een woning. De meest voorkomende vormen van woonfraude zijn:
- Illegale onderverhuur: Het verhuren van een woning aan derden zonder toestemming van de verhuurder. Dit kan in strijd zijn met de voorwaarden in de huurovereenkomst en/of in strijd met artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek.
- Onrechtmatige bewoning: Het permanent bewonen van niet voor bewoning bestemde ruimtes, in strijd met het geldende bestemmingsplan. Hierbij kan met name worden gedacht aan de bewoning van recreatieobjecten.
- Onrechtmatig gebruik woning: Het gebruik woning voor illegale praktijen. Denk hierbij aan gebruiken van een huurwoning voor de handel in drugs, wapens of prostitutie of huisvesting van personen zonder verblijfsvergunning. Ook voor het oog minder ernstige situatie, zoals gebruik van een woning als kantoorruimte of opslag kan hier onder worden verstaan.
- Het niet / nauwelijks gebruiken van de woning: Voor de verhuurder is het noodzakelijk dat de woning daadwerkelijk wordt gebruikt. Als huurder dienen er bij een afwezigheid voor een langere tijd dan ook maatregelen worden getroffen.
- Overbewoning: Het mogelijk ontstaan van veiligheids- of gezondheidsrisico, dan wel sociale overlast door het verblijf van meer personen dan toegestaan in een betreffende woonruimte.
In de verschillende situaties is het in beginsel aan de verhuurder om bewijs aan te leveren waaruit blijkt dat er mogelijk sprake is van woonfraude. Vervolgens kan er wel een verplichting op de huurder rusten om de stellingen van de verhuurder te weerleggen.
De gevolgen van woonfraude
Wanneer er woonfraude wordt geconstateerd kan dit verstrekkende gevolgen met zich mee brengen voor zowel huurder als verhuurder.
- Ontbinding huurovereenkomst: De verhuurder kan de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden.
- Schadevergoeding: Verhuurders kunnen aanspraak maken op een schadevergoeding bij eventueel geleden schade als gevolg van handelen van de huurder.
- Ontruiming: De huurder kan worden gedwongen de woning te verlaten.
- Boete of strafrechtelijke vervolging: Wanneer er sprake is van overtreding van de contractuele voorwaarden of onrechtmatig van de desbetreffende woning, dan is er een mogelijkheid tot verschuldigde geraken van boetes en zelfs strafrechtelijke vervolging.
De mogelijkheden om woonfraude tegen te gaan
Woningcorporaties of andere verhuurders registreren regelmatig signalen die duiden op woonfraude in een betreffende woning. Het opsporen en bestrijden van woonfraude aan de hand van deze signalementen vereist een aanpak waarbij meerdere partijen betrokken zijn, waaronder gemeenten en politie. Hierbij worden bijvoorbeeld meldingen of klachten vanuit de omgeving in behandeling genomen, alsmede de uitvoer van huisbezoeken en controles. Hieruit kan woonfraude worden geconstateerd en kan een van de bovengenoemde sancties worden opgelegd. Deze sancties kunnen ook worden opgelegd wanneer een persoon mogelijk ten onrechte wordt verdacht van woonfraude. Dit leidt tot ernstige gevolgen voor de huurder.
Wat moet een huurder doen bij een beschuldiging van woonfraude
Wanneer een verhuurder de huurder bericht dat er sprake is van woonruimte en wanneer de verhuurder daar gevolgen aan wil verbinden, zal de huurder actie moeten ondernemen. In eerste instantie zal moeten worden beoordeeld wat de verplichtingen van de huurder zijn met betrekking tot het verwijt waarop de woonfraude is gebaseerd. Wanneer er inderdaad van uit moet worden gegaan dat de verhuurder haar standpunt voldoende heeft onderbouwd, zal moeten worden beoordeeld in hoeverre de huurder dit kan weerleggen. Het is daarbij niet zo dat de huurder alles waar de verhuurder om vraagt, zal moeten delen, maar er zal wel enigszins moeten worden gereageerd op de standpunten van de verhuurder. In sommige gevallen volstaat een gesprek met de verhuurder, in andere gevallen zullen er ook bewijsstukken moeten worden overgelegd. In het uiterste geval is een gerechtelijke procedure nodig en zal en bij de rechtbank verweer moeten worden gevoerd. Welke concrete stappen zullen moeten worden genomen, verschilt per situatie.
Conclusie
Woonfraude kent ingewikkelde problematiek die de huidige woningmarkt sterk beïnvloedt. Door een preventieve aanpak, effectieve samenwerking en handhaving kan het complexe probleem bestreden worden. Hier dienen onschuldige huurders niet het slachtoffer van te zijn.
Wordt u verdacht van het plegen van woonfraude? Neem contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten voor een vrijblijvend advies.
