U woont samen in een woonruimte met één of meerdere huisgenoten, maar een van hen besluit te verhuizen. U wilt blijven en zelf een nieuwe huisgenoot uitkiezen, want u woont tenslotte met diegene samen. Maar mag dat zomaar? Een huurderswissel lijkt misschien eenvoudig, maar er gelden regels waar u rekening mee moet houden. In deze blog leggen we uit welke regels er gelden rondom een huurderswissel, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Inhoudsopgave
Wat is een huurderswissel?
Een huurderswissel betekent dat een van de huurders vertrekt en een nieuwe huurder zijn of haar plaats inneemt, zonder dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Dit komt vooral voor in studentenhuizen, gedeelde huurwoningen en andere situaties waarin huurders voorzieningen delen.
Voor de overblijvende huurders is het vaak van groot belang om inspraak te hebben in wie er bij hen komt wonen. Zij delen immers keuken, badkamer en andere gemeenschappelijke ruimtes, wat invloed heeft op hun woonsituatie. Toch is het niet vanzelfsprekend dat een vertrekkende huurder of de achterblijvers zelf een nieuwe huurder mogen voordragen.
Wat zijn uw rechten als huurder?
In sommige huurcontracten is een coöptatieregeling opgenomen, wat inhoudt dat achterblijvende huurders zelf een nieuwe huurder mogen voordragen. Dit recht kan zijn vastgelegd in de huurovereenkomst van een hoofdhuurder of in meerdere overeenkomsten van huurders die een gebouw met onzelfstandige woonruimtes bewonen. Wanneer een coöptatierecht ontbreekt, hebben huurders niet automatisch het recht om een nieuwe bewoner aan te wijzen. Er kan echter sprake zijn van een bestendige gedragslijn (zie verderop), wat kan betekenen dat huurders hierop een beroep kunnen doen.
Let op: Indien er meerdere huurders op één contract staan en een van hen de huurovereenkomst wil beëindigen, terwijl de andere huurders het contract voortzetten, kan dat problemen opleveren. Dit vereist dan ook onderlinge afstemming. Indien onduidelijk is of de verhuurder akkoord zal gaan met een nieuwe huurder, kan het raadzaam zijn om het vertrek van de huidige huurder uit te stellen. Dit voorkomt een situatie waarin de achterblijvende huurders plotseling met een hogere huur worden geconfronteerd, c.q. dat de vertrokken huurder nog altijd gebonden is aan de huurovereenkomst.
De rol van het gewoonterecht bij huurderswissel
Wanneer een huurderswissel niet contractueel is geregeld, geldt het ‘gewoonterecht’. Huurders vertrekken, nieuwe huurders worden voorgedragen en dat gaat al jaren goed. Er ontstaat een ‘bestendige gedragslijn’, waarbij huurders erop mogen vertrouwen dat de verhuurder ook in de toekomst instemt met de huurderswissel.
Of er sprake is van een bestendige gedragslijn, hangt af van de aard en inrichting van de woning en de wijze van samenleven. Hoe groter de impact van een nieuwe bewoner op de persoonlijke levenssfeer van de achterblijvende huurders, hoe zwaarder de belangen van de huurders meewegen bij de selectie. Daarnaast speelt een rol hoe in het verleden nieuwe huurders werden gekozen. Indien de zittende huurders structureel inspraak hadden in de keuze van nieuwe bewoners, kan de verhuurder deze praktijk niet zomaar eenzijdig beëindigen.
Wat mag een verhuurder wel en niet doen?
Als de overblijvende huurders een coöptatierecht hebben, dient de verhuurder een door hen voorgedragen kandidaat-huurder in principe te accepteren. Niettemin mag de verhuurder de voorgedragen kandidaat-huurder weigeren om zwaarwegende redenen. Hiervan zal sprake zijn als de verhuurder gegronde redenen heeft om aan te nemen dat de voorgedragen huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst – in het bijzonder de verplichting tot betaling van de huurprijs en de verplichting om geen overlast te veroorzaken – niet zal nakomen. Vanzelfsprekend mag de verhuurder waarborgen verlangen dat de voorgestelde huurder de huurprijs zal kunnen betalen.
Het bestaan van coöptatierecht brengt niet altijd mee dat de verhuurder jegens de overblijvende huurders verplicht is om vrijkomende kamers opnieuw te verhuren.
Beëindiging coöptatierecht
Het kan zijn dat een verhuurder van een bestaand recht van coöptatie af wil. De mogelijkheden daartoe zijn afhankelijk van het feit of dat recht schriftelijk is overeengekomen of dat deze als een bestendige gedragslijn tot stand is gekomen.
- Is coöptatie schriftelijk tot stand gekomen? Dan kan de wijze van beëindiging of de duur van de regeling in het betreffende artikel staan. Mocht dat niet zo zijn, dan kan het betreffende artikel in de huurovereenkomst in beginsel alleen met wederzijds goedvinden (schriftelijk) worden gewijzigd of beëindigd.
- Is coöptatie door een bestendige gedragslijn ontstaan? Dan kan deze gedragslijn volgens rechtspraak worden beëindigd met een redelijke termijn. In rechtspraak werd als redelijk geacht een termijn van drie maanden tussen de schriftelijke aankondiging tot beëindiging en het einde zelf.
Na deze beëindiging kunnen de zittende huurders niet worden ontruimd, zij verliezen alleen het doorstromingsrecht.
Conclusie: waar moet u op letten?
Bent u huurder en wilt u een nieuwe huisgenoot aandragen? Dan is het van belang om eerst na te gaan of er een coöptatierecht in uw huurovereenkomst is opgenomen. Ontbreekt dit, maar heeft de verhuurder in het verleden consequent huurderswissels toegestaan? Dan kan sprake zijn van een bestendige gedragslijn, waarop u zich mogelijk kunt beroepen. Zorg ervoor dat u in dat geval bewijs verzamelt, zoals eerdere correspondentie of verklaringen van voormalige huurders. Vraag daarnaast altijd om schriftelijke bevestiging van de verhuurder om misverstanden te voorkomen.
Bent u verhuurder en wilt u een huurderswissel weigeren? Dan moet u dit op redelijke gronden doen, zoals twijfel over de financiële draagkracht of het risico op overlast. Indien u de regels rondom huurderswissels wilt aanpassen of een bestaande bestendige gedragslijn wilt beëindigen, dient u dit schriftelijk en met een redelijke overgangstermijn aan de huurders te communiceren.
Heeft u vragen over een huurderswissel of loopt u tegen problemen aan? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten. Bel hiervoor naar 020 – 623 45 77 of stuur een e-mail naar info@questadvocaten.nl.