Door onze advocaat contractenrecht Yuri Benjamins.
De meeste overeenkomsten komen tot stand en worden uitgevoerd door het handelen van de contractspartijen. Bij een aantal specifieke overeenkomsten stelt de wet evenwel nadere eisen. Een van de meest bekende voorbeelden is dat voor de overdracht van onroerend goed een notariële akte is vereist. Wanneer een verkoper bijvoorbeeld zijn woning, winkelruimte of hotel aan een koper wil leveren, dan zullen verkoper en koper een notaris moeten inschakelen.
Voordelen notariële akte bij overdracht onroerend goed
Het vereiste van een notariële akte brengt een aantal voordelen met zich mee, waarvan de belangrijkste zijn:
- de betrokken notaris is verplicht om de contractspartijen goed en volledig te informeren, zodat zij een beter inzicht krijgen in wat zij willen en kunnen bereiken;
- de betrokkenheid van de notaris zorgt ervoor dat de contractspartijen nauwkeuriger en deskundiger hun rechten en plichten vastleggen en
- de notariële akte levert dwingend bewijs op van hetgeen partijen hebben verklaard in de akte.
Notariële akte omvat meer dan partijen bij de koopovereenkomst hebben bedoeld
Ondanks de waarborg van de notariële betrokkenheid kan het in de praktijk toch nog fout gaan. Hierbij onderscheid ik twee situaties. Ten eerste kan de notariële akte meer omvatten dan partijen hebben bedoeld in de koopovereenkomst. De Hoge Raad heeft in zijn arrest d.d. 22 april 1994 in dat kader overwogen dat wanneer de omschrijving van de verkochte zaak in de notariële akte, groter is dan partijen bij de koopovereenkomst, hebben bedoeld, het meerdere niet is overgedragen aan de koper. De reden daarvoor ligt in de wet besloten, omdat voor overdracht van het meerdere een geldige titel heeft ontbroken. In zoverre is de notariële akte niet doorslaggevend.
Notariële akte omvat minder dan partijen bij de koopovereenkomst hebben bedoeld
Ten tweede kan de notariële akte ook minder omvatten dan partijen hebben bedoeld in de koopovereenkomst. In het arrest van de Hoge Raad d.d. 8 december 2000 was hier bijvoorbeeld sprake van. In dat geval is het meerdere zoals bedoeld bij de koopovereenkomst ook niet overgegaan, maar ditmaal omdat een geldige leveringshandeling ontbreekt. In zoverre is de notariële akte dan wel leidend. Partijen kunnen dit gebrek echter wel weer oplossen. Uit de koopovereenkomst volgt namelijk wel een verplichting om het meerdere te leveren. Er zal dus een nieuwe leveringshandeling moeten worden afgedwongen.
Dwingend bewijs
Wat in beide situaties een belangrijke rol speelt is dat de notariële akte zelf dwingend bewijs oplevert. Dwingend bewijs houdt in dat de rechter verplicht is de inhoud van de akte als waar aan te nemen. Wel heeft de andere partij dan nog wel de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren. Hierbij kan de andere partij bijvoorbeeld aantonen dat hij iets anders heeft verklaard tegenover de notaris, maar ook dat de in de akte opgenomen verklaring niet overeenstemt met de werkelijkheid.
Conclusie
Bij de overdracht van onroerend goed heeft de wetgever een aantal waarborgen ingebouwd teneinde onzekerheid te voorkomen. Maar ook wanneer een notaris betrokken is bij de overdracht kunnen er nog altijd problemen ontstaan. Mocht u in een dergelijk geval vragen hebben over de status van uw onroerend goed neem dan contact op met Quest Advocaten.
