De gemeente Amsterdam treedt steeds strenger op tegen woningdelen. Zonder een omzettingsvergunning is het in Amsterdam niet toegestaan om een zelfstandige woonruimte te verhuren aan meer dan 2 personen, tenzij er sprake is van een huishouden. Wordt de woning verhuurd aan bijvoorbeeld 3, 4 of 5 studenten dan is er sprake van het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Heeft de gemeente geen vergunning afgegeven voor dit omzetten, volgt een boete die varieert tussen de € 6000,- en 18.500 (en zelfs € 20.500 bij recidive).

Regels voor woningdelen

Omwille van de leefbaarheid en de aantrekkingskracht van de stad voor gezinnen wil de gemeente dat een woning niet (zonder vergunning) ‘verkamerd’ wordt. Te veel woningen die kamergewijs verhuurd worden zorgen ervoor dat dat het aantal grote woningen afneemt, waardoor het voor bijvoorbeeld gezinnen moeilijker is om passende woonruimte te vinden. Door kamerverhuur alleen met een omzettingsvergunning toe te staan zorgt de gemeente dat de (juiste) verdeling van de woonruimtevoorraad gewaarborgd wordt.

Daarnaast speelt ook de leefbaarheid mee. Zodra een woning door meer dan twee (niet tot hetzelfde huishouden behorende) personen wordt betrokken kan de leefbaarheid in het gedrang komen doordat er te veel mensen op een te klein oppervlakte wonen. Vijf studenten in een bovenwoning zullen logischerwijs voor voor meer overlast zorgen dan een gezin in eenzelfde woning.

Omzettingsvergunning

Omzettingsvergunningen zijn aan te vragen voor het omzetten naar bijvoorbeeld 3, 4, 5 of 8 onzelfstandige woonruimtes. Deze laatste twee vallen in de categorie: ‘5 of meer’. Wil men in een woning dus zes woningdelers laten wonen, moet een omzettingsvergunning van de ‘zwaarste categorie’ worden aangevraagd.

Een omzettingsvergunning wordt door de gemeente verleend indien de woning aan bepaalde voorwaarden voldoet. De voorwaarden verschillen per hoeveelheid onzelfstandige woonruimtes/(kamers) men wil realiseren. Aan het omzetten van een woning naar 3 kamers worden veel minder eisen gesteld op het vlak van bijvoorbeeld geluidsisolatie dan bijvoorbeeld het geval is bij het omzetten naar 5 kamers. Bij de wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam in 2020 zullen de voorwaarden voor het omzetten naar kamers  wijzigen, dus de bovenstaande informatie kan op (korte) termijn gedateerd zijn.

Inwonen / hospitaverhuur

Een uitzondering op de regel dat men maar met twee personen mag samenwonen (indien er geen sprake is van huishouden), is de mogelijkheid om iemand in te laten wonen. De voorwaarde voor inwoning (ook wel hospitaverhuur genoemd) is dat er sprake is van één hoofdhuurder die besluit om een deel van haar of zijn woning onder te verhuren aan maximaal twee andere personen. De meest in het oog springende voorwaarde is daarbij dat deze hoofdhuurder minimaal 50% van het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op het 50% van het totale gebruiksoppervlakte. De verhuurder moet dus veruit het grootste deel van de woning exclusief gebruiken. Deze situatie is voor veel woningdelers dus niet haalbaar, aangezien zij vaak juist de keuken, woonkamer etc. willen delen.

Boete woningdelen

Beschikt men niet over een omzettingsvergunning voor kamergewijze verhuur of voldoet men niet aan de voorwaarden van de hospitaregeling, dan is er sprake van omzetten als bedoeld in artikel 21 lid 1 onder c van de Huisvestingswet. In Amsterdam wordt overtreding van deze bepaling beboet.

Voor het omzetten naar maximaal 4 kamers volgt een boete van € 6000,- (in het geval van recidive € 20.500). Voor het omzetten naar 5 of meer kamers volgt een boete van € 18.500 (en ook € 20.500 in geval van recidive). Dergelijke boetes worden vaak opgelegd merken wij. De gemeente doet op basis van de inschrijving in het BRP onderzoek naar het gebruik van woningen.

Staan er op een adres bijvoorbeeld 4 personen ingeschreven, kan dat reden zijn voor de gemeente om een onderzoek te starten. Wordt daarna volgens de gemeente duidelijk dat er sprake is van bewoning door 3 of 4 personen, dan volgt een voornemen tot boeteoplegging. Naar aanleiding van een dergelijk besluit kunt u een zienswijze opstellen. Mocht dat geen resultaat hebben, dan is er nog de mogelijkheid van bezwaar en (hoger)beroep bij de bestuursrechter.

Conclusie

Een omzettingsvergunning is relatief makkelijk te bemachtigen op dit moment. Het is daarom raadzaam om, indien u een woning kamergewijs verhuurt, nu een vergunningsaanvraag te doen. Op die manier voorkomt u hoge bestuurlijke boetes voor illegaal woningdelen, maar voorkomt u ook dat de vergunning op basis van het strengere regime dat vanaf 2020 mogelijk gaat gelden, wordt geweigerd.

Bij Quest advocaten kunnen wij u adviseren over de aanvraag van een omzettingsvergunning en de overige wet- en regelgeving over kamerverhuur. Ook kunnen wij u adviseren over huurrechtelijke aspecten die komen kijken bij deze wijze van verhuren. Het is immers van belang dat uw huurovereenkomsten nauwkeurig zijn opgesteld en aansluiten bij uw situatie.