Laatste update: 20 januari 2020. LET OP: vanwege de vergunningsplicht en aanscherping van de Huisvestingsverordening is een deel van de informatie op deze pagina niet meer actueel. Op korte termijn zullen we de pagina actualiseren.

Als men een woning heeft (in Amsterdam) en deze via sites als AirBnB of Booking.com wenst te verhuren, heeft u kort gezegd twee keuzes. Of u verhuurt uw woning via de regeling voor vakantieverhuur of via de regeling voor Bed and Breakfast (B&B). Nu de gemeente Amsterdam steeds strenger wordt met de verhuur via de vakantieverhuur regeling, wordt de B&B een interessant alternatief. Een Bed and Breakfast mag u immers het gehele jaar door verhuren. Wij bespreken kort de regels voor een B&B met u door.

Verschil in regels tussen B&B en vakantieverhuur

Zoals gezegd mag men een Bed and Breakfast het hele jaar door verhuren en via de vakantieverhuur mag u de woning slecht 30 dagen per jaar verhuren. Het ‘nadeel’ van een B&B, ten opzichte van de vakantieverhuur, is echter dat u niet uw hele huis mag verhuren, maar slechts 40% van de oppervlakte van uw woning.

Een deel (40%) van uw woning verhuren

Die 40 procent van uw woning is niet de enige eis. Het moet ook gaan om een onzelfstandig deel van een zelfstandige woning. Dat maakt dat u bijvoorbeeld niet een gehele zolderverdieping kunt verhuren, ook al beslaat deze qua oppervlakte maar 40 procent van uw woning. De regels is dus dat de gasten echt binnen uw woning aanwezig moeten zijn.

Ook stelt de gemeente als eis dat de ‘bestemming tot bewoning’ overheersend blijft. Zo is de gemeente Amsterdam van mening dat bij de bed and breakfast regeling ook meegewogen moet worden in welke mate de gasten gebruik maken van de overige gemeenschappelijke ruimtes en welke ruimtes exclusief toegankelijk blijven voor de eigenaar van de woning. Door deze berekening te hanteren voldoet een B&B exploitant volgens de gemeente veel minder snel aan de 40/60% verhouding. De gemeenschappelijke ruimtes worden immers maar voor 50% aan de B&B exploitant toegekend en de overige 50% aan de gasten. Een woonkamer die toegankelijk is voor de gasten kan op die manier niet in het geheel meegerekend worden bij het 60%-deel van de exploitant.

Zelfstandige woonruimte

Daarnaast moet de ruimte niet als zelfstandige woonruimte kwalificeren.  Zo is het niet toegestaan dat de ruimte beschikt over een keuken, badkamer en toilet. Als dat allemaal wél aanwezig is, dan is de B&B niet langer onderdeel van uw eigen zelfstandige woonruimte, maar vormt zelf een zelfstandige woonruimte en voldoet daarmee niet meer aan de voorwaarden die gelden voor B&B verhuur. Een bed and breakfast wordt immers gedefinieerd als: een onderdeel van een zelfstandige woonruimte en mag dus niet zelf een zelfstandige woonruimte vormen.

Geen eigen deur

Een zeer belangrijk aspect van de regels voor een B&B in Amsterdam is dat de gasten geen eigen toegang tot de woning mogen hebben. Indien zij bijvoorbeeld in een kamer in het souterrain verblijven is het raadzaam om hen alsnog via de ingang op de bel-etage binnen te laten komen. De gemeente ziet een eigen toegang tot de ruimte immers als een bepaalde zelfstandigheid. Op het moment dat de gemeente de ruimte ziet als een zelfstandige woonruimte, is er niet langer sprake van een rechtmatige exploitatie van een bed and breakfast. U dient zich te realiseren dat een eigen opgang niet in alle gevallen maakt dat de B&B ruimte als zelfstandige woonruimte wordt gezien. Indien de ruimte immers niet beschikt over een kookvoorziening of eigen toilet en douche, is er nimmer sprake van een zelfstandige woonruimte en vormt een eigen opgang geen probleem.

Zelf aanwezig zijn

Net als bij de vakantieverhuur dient u zelf de hoofdbewoner te zijn. Anders dan bij de vakantieverhuur is dat u ook zelf aanwezig moet zijn gedurende de verhuur. Uiteraard kunt u overdag wel naar uw werk of boodschappen doen, maar het moet wel blijken dat u tegelijkertijd met uw gasten in de woning verblijft. Het aanhouden van een eigen slaapkamer is dus essentieel.

Bijhouden van hotelregister

Ook dient u bij het runnen van een bed and breakfast een hotelregister bij te houden. Daarin geeft u aan wie en hoe lang bij u in uw B&B verblijft. Daarnaast dient u uw B&B aan te melden bij de gemeente. Deze meldplicht verschilt wel van de meldplicht bij vakantieverhuur, aangezien het hier om een eenmalig meldplicht gaat.

Overige regels Bed and Breakfast

De hierboven genoemde regels zijn specifiek voor B&B opgesteld. De regels die voor de vakantieverhuur gelden zijn echter ook grotendeels van toepassing op de bed and breakfast verhuur. Zo mogen er niet meer dan 4 personen tegelijkertijd verblijven en dient u dus hoofdbewoner te zijn.

Vergunning

Met de wijziging van de Huisvestingswet is er een vergunningsplicht ingevoerd voor het exploiteren van een Bed and Breakfast. Op dit moment worden de regels nog nader uitgewerkt door de gemeente. Op korte termijn zullen wij deze pagina geheel actualiseren, waarbij ook het nieuwe beleid omtrent de vergunning duidelijk wordt besproken.

Boetes

De boetes voor het in strijd met de regels aanbieden van een B&B zijn, net als bij de vakantieverhuur via AirBnB, zeer streng. De gemeente kan B&B’s vanwege de meldplicht ook wat makkelijker in beeld krijgen en dus gemakkelijker handhaven. Indien u een B&B opent moet u er ook bewust van zijn dat daar een meer bedrijfsmatige exploitatie vanuit gaat. Daarbij komt eveneens de verplichting om u goed vergewissen van de geldende regelgeving. Matiging van boetes voor het in strijd met de regels runnen van een B&B ligt derhalve niet voor de hand.

Laat u tijdig adviseren

Laat u vooral door ons adviseren over de relevante regels. Wij zien vaak cliënten die hoge boetes hebben gekregen, terwijl dit met een simpel advies van onze advocaten voorkomen had kunnen worden. Uiteraard staan wij u ook bij indien u al een boete heeft gekregen. Heeft u dus vragen. Bel direct 020 – 623 45 77 of vul het formulier in.