Door onze advocaat huurrecht Lisa Benjamin.
Op 2 maart 2022 heeft de rechtbank Midden- Nederland uitspraak gedaan over een huurprijs geschil tussen een verhuurder en huurder. Niet alleen was de hoge aanvangshuurprijs het onderwerp van gesprek. De verhuurder had de woning zonder de vereiste vergunning verhuurd en huurder niet geïnformeerd over de illegale situatie. Dit laatste kwam de verhuurder dan ook duur te staan, toen de huurder een beroep deed op oneerlijke handelspraktijken door de verhuurder.
Feiten
Huurder huurde met ingang van 6 september 2018 een woning van verhuurder. De verhuurder had deze woning illegaal heeft verbouwd tot twee afzonderlijke woonruimtes. Verhuurder heeft huurder niet gewezen op de illegale situatie. Partijen zijn daarbij een huurprijs overeengekomen boven de liberalisatiegrens van € 949,00. De huurder heeft de aanvangshuurprijs nog laten toetsen bij de Huurcommissie. De huurcommissie heeft de redelijke huurprijs bepaald op een bedrag van € 398,97.
De gemeente heeft verhuurder een bestuurlijke boete en een last onder dwangsom opgelegd vanwege de illegale situatie.
De verhuurder heeft de huurder aangeschreven de huurovereenkomst op te zeggen vanwege de last onder dwangsom en heeft daarbij de ontbinding van de huurovereenkomst ingeroepen. De huurder daarentegen stelt zich op het standpunt dat de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk door haar niet voor de totstandkoming van de huurovereenkomst te informeren over de illegale situatie. De huurder stelt zich dan ook op het standpunt dat de huurovereenkomst vernietigbaar is en vordert schadevergoeding.
Regelgeving
In de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken zijn de bepalingen omtrent oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren opgenomen (6:193a-met 6:196 BW). Een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, is vernietigbaar.
Een handelspraktijk is onder andere oneerlijk als het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen (6:193b lid 2 BW).
In het bijzonder is een handelspraktijk oneerlijk waarbij beweerd wordt of anderszins de indruk wordt gewekt dat een product [dienst] legaal kan worden verkocht terwijl dit niet het geval (6:193b lid 3). Het aantonen van het causale verband tussen de misleidende informatie en het besluit om in dit geval de huurovereenkomst aan te gaan is niet vereist. De in de artikelen (193c-193g en 193h en 193i) genoemde handelspraktijken zijn onder alle omstandigheden misleidend.
Met betrekking tot de handelswijze van de verhuurder komt de kantonrechter dan ook tot oordeel dat ‘’het niet informeren van [gedaagde partij] over het ontbreken van de benodigde vergunningen door [eisende partij] kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan [gedaagde partij] mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft [eisende partij] de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan [gedaagde partij] legaal was. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde partij] de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd met de e-mail van haar gemachtigde van 1 september 2019.’’
Gevolgen vernietiging
Omdat de huurovereenkomst is vernietigd, betekent dit dat de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder nooit heeft bestaan (artikel 3:53 BW). Uit de wet volgt dat degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd is dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen (6:203 BW). Bij een geldsom strekt de vordering tot teruggave van dat bedrag. Met andere woorden: de verhuurder moet aan huurder de door hem betaalde huurtermijnen teruggeven. In totaal ging het om een bedrag van € 14.280,00.
Echter, de huurder heeft wel al die tijd in de woning kunnen blijven en dus woongenot ontvangen van de verhuurder.
Voor dit soort gevallen biedt artikel 6:210 lid 2 BW uitkomst. Dit artikel bepaalt, kort samengevat, dat de huurder een redelijke vergoeding zal moeten voldoen aan de verhuurder. Om de vraag te beantwoorden wat in dit geval redelijk is, heeft de kantonrechter aansluiting gezocht bij de Richtlijn. De Richtlijn laat het vaststellen van sancties echter zelf aan de lidstaten over.
De rechtbank heeft in dat kader dan ook geoordeeld dat het redelijk is als huurder 50% van de door de Huurcommissie als redelijk vastgestelde huurprijs moet voldoen aan de verhuurder over de periode dat de huurder woongenot heeft ontvangen.
Schadevergoeding
Een handelaar die zich schuldig maakt aan een oneerlijke handelspraktijk handelt onrechtmatig (6:193b lid 1 BW). Dit heeft tot gevolg dat verhuurder op grond van artikel 6:162 BW verplicht is de schade die de huurder als gevolg van het onrechtmatig handelen heeft geleden, te vergoeden.
De huurder heeft in dat kader de verhuiskostenvergoeding gevorderd maar geen onderbouwing van de door haar gemaakte verhuiskosten zodat deze door de kantonrechter is afgewezen,
Daarnaast vorderde huurder nog de zogenoemde huurgewenningsbijdrage omdat de huurder een hogere huur moest voldaan bij haar nieuwe woning. Deze werd echter door de kantonrechter afgewezen omdat de huurder niet heeft onderbouwd dat zij geen goedkopere huurwoning kon vinden.
Conclusie
Uit de uitspraak van de rechtbank blijkt dat een geslaagd beroep van vernietiging van de huurovereenkomst de verhuurder duur kan komen te staan. In dit geval deed de huurder niet een beroep op dwaling maar deed een beroep op de bepalingen die gelden voor oneerlijke handelspraktijken. Anders dan de algemene regeling van dwaling, is voor de bijzondere regel van artikel 6:196j BW geen causaal verband vereist tussen de dwaling en de rechtshandeling. De in de artikelen (193c-193g en 193h en 193i) genoemde handelspraktijken zijn onder alle omstandigheden misleidend. De verhuurder is dan ook gehouden de schade van de huurder te vergoeden.
Mocht u een vergelijkbare geschil hebben met betrekking tot een huurwoning, neem dan contact op met een van onze huurrecht advocaten via 020-6234577.
