Door onze advocaat huurrecht Lisa Benjamin.
In de randstad worden in toenemende mate huurders en verhuurders geconfronteerd met bestuurlijke boetes van de gemeenten ten gevolge van verboden onderhuur. Verhuurders/pandeigenaren proberen dan ook te voorkomen dat huurders de woning zullen onderverhuren door in de huurovereenkomst expliciet op te nemen dat het verboden is de woning onder te verhuren door deze aan te bieden voor vakantieverhuur en/of aan derden (geheel of gedeeltelijk) in gebruik te geven. Doorgaans worden aan deze verbodsbepalingen aanzienlijke boetebedragen gekoppeld. Uit de praktijk blijkt dat dit veelal niet voldoende is om huurders ervan te weerhouden de woning in strijd met de huurovereenkomst onder te verhuren. De verhuurder ontvangt al snel een of meerdere brieven van de gemeente op haar deurmat, hetgeen tot substantiële schade bij onderhuur aan de zijde van de verhuurder kan leiden.
De vraag die in dit soort gevallen vervolgens kan voordoen, is met welke schadeposten de verhuurder zou kunnen worden geconfronteerd?
Bestuurlijke boete woningonttrekking
Een bestuurlijke boete is een punitieve sanctie en bedoeld om de overtreder te bestraffen. Bij de constatering door de gemeente dat de huurder de woning zonder vergunning verhuurt aan toeristen legt de gemeente de huurder een bestuurlijke boete op (artikel 21 lid 1 sub a Huisvestingswet en artikel 4.2.1. Huisvestingsverordening Amsterdam).
De huurder wordt in dit geval als feitelijke overtreder aangemerkt. Uit vaste rechtspraak blijkt dat de overtreder degene is die het wettelijk voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat is in eerste plaats degene die de verboden handeling fysiek heeft verricht.
In bepaalde gevallen kan degene die de overtreding niet zelf feitelijk heeft begaan, maar aan wie de handeling is toe te rekenen, voor de overtreding verantwoordelijk worden gehouden en daarom als functionele overtreder worden aangemerkt. Ook de functionele overtreder legt het college een bestuurlijke boete op. De eigenaar van het pand ( verhuurder) wordt in dit geval als functionele overtreder aangemaakt. Om niet verantwoordelijk te kunnen worden gehouden voor onrechtmatig gebruik van een door hem verhuurd pand moet de eigenaar aannemelijk maken dat hij niet wist en niet kon weten dat de woning in strijd met de gemeentelijke regels werd onderverhuurd. Slaagt de verhuurder niet erin voldoende aannemelijk te maken dat hij toezicht heeft gehouden op de woning, ontvangt de verhuurder een bestuurlijke boete.
De verhuurder doet er goed aan de woning regelmatig te controleren en daarvan (schriftelijke) bewijsstukken te vergaren dat zij dit op regelmatige basis heeft gedaan. Hierbij kan gedacht worden aan correspondentie dat zij de woning zal bezoeken en ook daadwerkelijk heeft bezocht. Het is goed denkbaar dat de verhuurder deze taak uitbesteedt aan een beheerder.
Bestuurlijke boete brandveiligheid
Als een woning naar het oordeel van het college wordt gebruikt als hotel/logiesgebouw, gelden niet (meer) de brandveiligheidseisen die gelden voor een woonfunctie maar van een logiesfunctie. Dit kan gevolgen hebben voor de brandveiligheidseisen die moeten worden gehanteerd. Onder een logiesfunctie wordt verstaan een gebruiksfunctie voor het bieden van recreatief verblijf of tijdelijk onderdak aan personen (artikel 1 lid 2 van het Bouwbesluit). Op grond van artikel 92a lid 1 Woningwet is het college bevoegd een bestuurlijke boete op te leggen van € 20.500,-.
Let wel, het college kan de bestuurlijke boete opleggen indien de overtreder (lees: verhuurder) minder dan twee jaar voorafgaand aan die overtreding wederom de voorschriften uit het Bouwbesluit heeft overtreden (artikel 1b Woningwet in samenhang met artikel 92a lid 1 Woningwet).
Last onder bestuursdwang
Naast de bestuurlijke boete kunnen gemeentes ook besluiten dat de woning enkele maanden gesloten zal moeten worden (artikel 5:21 en 5:31 Algemene wet Bestuursrecht). Het college zal hiertoe overgaan als naar het oordeel van het college sprake is van een onveilige situatie, zoals bij brand- en vluchtonveilige situaties. Dit betekent voor de verhuurder dat de periode waarin de woning is gesloten niet kan worden verhuurd aan huurders. De verhuurder zou over deze periode huurinkomsten mis kunnen lopen.
Conclusie
Het handelen van de huurder zou dus forse financiële gevolgen voor de verhuurder met zich kunnen meebrengen. Niet alleen zou de verhuurder kunnen worden geconfronteerd met bestuurlijke boetes, ook de woning kan op last van het college worden gesloten. Over deze periode kan de verhuurder de woning niet verhuren en loopt dan ook mogelijk huurinkomsten mis.
De verhuurder doet er allereerst goed aan in de huurovereenkomst vast te leggen dat het de huurder verboden is in strijd met voorwaarden van de gemeente de woning onder te verhuren. Uit de praktijk blijkt echter dat het opnemen van een verbodsbepaling niet voldoende is om huurders ervan te weerhouden de woning onder te verhuren. Het is dan ook raadzaam dat verhuurders erop toezien dat de woning niet in strijd met de huurovereenkomst wordt gebruikt. Dit kan door de woning te bezoeken en de constateringen schriftelijk vast te leggen.
Hebt u vragen over het verhalen van schade bij onderhuur op uw voormalige huurders en/of wordt u door uw verhuurder geconfronteerd met een schadevergoeding, neem dan contact op met een van onze huurrecht advocaten.
