In Amsterdam is het verhuren van een woning via het platform van AirBnB of Booking.com zeer populair. Als particulier kan het een aantrekkelijke bijverdienste zijn, maar nu de gemeente zo streng handhaaft, is het risico op bestuurlijke boetes ook steeds groter. Onze advocaat airbnb Dennis Coppens bespreekt kort de regels die van toepassing zijn en hoe u bestuurlijke boetes en/of dwangsommen kunt voorkomen.

Waar moet u op letten?

Kort gezegd is de regel voor vakantieverhuur: doe het incidenteel. Bijvoorbeeld alleen als u zelf op vakantie bent. Wat er onder incidentele verhuur valt is niet exact te bepalen. Iedere gemeente heeft daar dan ook andere normen voor. De gemeente Amsterdam hanteert een maximum aantal van 60 dagen dat u uw woning mag verhuren. Deze termijn wordt spoedig (1 januari 2019 staat op de planning) teruggebracht worden tot 30 dagen airbnb verhuur. Er gaan er zelfs stemmen op om de vakantieverhuur nog verder te beperken in de toekomst of het zelfs geheel te verbieden. Zorgt u er dus voor dat u altijd de meest actuele regelgeving naleest wanneer u begint met de verhuur van uw woning via online platform. Of u vraagt onze advocaten over de regels omtrent AirBnB.

Regels vakantieverhuur Amsterdam

Dit zijn de regels voor de verhuur via AirBnB in een zoals die in Amsterdam gelden op het moment van schrijven. De regels in een notendop:

• U mag uw woning maximaal 60 dagen per jaar verhuren;
  Zoals gezegd mag u in 2018 nog 60 dagen verhuren, maar vanaf 1 januari 2019 in principe maar 30 dagen verhuren via airbnb. De vraag of deze termijn van dertig dagen juridisch te handhaven is, moet echter nog worden onderzocht. Wij houden u in ieder geval op de hoogte.
• Op ieder moment mogen er niet meer dan 4 personen in uw woning logeren;
• U heeft toestemming nodig van de VVE;
  Dit kan een lastig punt worden. Veel VVE’s hebben statuten waarin de commerciële verhuur van een woning verboden is. Ook komt het vaak voor dat de statuten de eis bevatten dat de eigenaar ook daadwerkelijk zelf in de woning woont. Vraag dus om toestemming van de VVE en inventariseer in ieder geval de gevolgen van het handelen in strijd met de VVE statuten.

• U dient hoofdbewoner te zijn;
  Dit is een belangrijke eis. Veel bestuurlijke boetes die onze advocaten door AirBnB verhuur aantreffen zijn het gevolg van het feit dat iemand geen hoofdbewoner is. Op het moment dat men geen hoofdbewoner is en de woning enkel gebruikt wordt door toeristen, is er sprake van woningonttrekking. Men moet dus ingeschreven staan op het adres én daar ook feitelijk wonen.

• U heeft toestemming nodig van uw huisbaas indien het een huurwoning betreft;
  Veel huurcontracten bevatten net als bijvoorbeeld VVE statuten een bepaling dat de woning niet verhuurd mag worden. Op het moment dat u dat wel doet is er sprake van contractbreuk en kan de huurbaas de huurovereenkomst ontbinden. In dat geval dient u contact op te nemen met onze advocaat huurrecht.

• Uw woning dient te voldoen aan de brandveiligheidseisen;
  Uiteraard moet u woning voldoen aan de brandveiligheidseisen. Wat als brandveilig aangemerkt wordt verschilt per gemeente en per soort woning en situatie. Het is dus raadzaam om daar een specialist naar te laten kijken.

• U moet de verhuur melden via de website van de gemeente.
  Amsterdam heeft een meldplicht vakantieverhuur ingevoerd. Op deze manier kan de gemeente Amsterdam de zestig dagen termijn beter handhaven. Andere steden denken na over een dergelijke meldplicht. In Amsterdam is de boete niet zo hoog als voor bijvoorbeeld woononttrekking, maar is met € 6000,- toch zeer hoog. Maak dus altijd melding van uw vakantieverhuur!

Aandachtspunten

Meldplicht

Wij verwachten dat er toch een aantal personen een bestuurlijke boete krijgen voor het niet melden van de vakantieverhuur. Helaas is daar voor onze advocaten juridisch gezien niet veel tegen te doen. De regel is dat men zonder vergunning de woning mag verhuren, maar dan moet daar wel melding van gemaakt worden. Het niet naleven van deze voorwaarde wordt gesanctioneerd met een boete van € 6000,-. Veel meer valt daar niet van te maken. Toch zijn er tot op heden nog geen boetes opgelegd naar aanleiding van de meldplicht.

Woningonttrekking

In bijna alle procedures die onze advocaten voeren stelt de gemeente dat er een woning onttrokken wordt aan de woningvoorraad. De boete voor het onttrekken van een woning bedraagt maar liefst € 20.500,-. De Gemeente Amsterdam legt deze boete direct op in het geval van overtreding. Matiging van deze boete, ook via de rechter, is haast onmogelijk. Woningonttrekking wordt eigenlijk aan de hand van twee factoren vastgesteld door de gemeente. Men kijkt of de hoofdbewoner wel daadwerkelijk staat ingeschreven op het adres volgens de Basisregistratie Personen (BRP) én de toezichthouders kijken naar de hoeveelheid persoonlijke spullen die aanwezig zijn in de woning. Op deze twee punten zien onze advocaten het vaak fout gaan. Vaak staat de eigenaar of huurder nog wel ingeschreven op het adres volgende de BRP maar ontbreekt het aan persoonlijke spullen.

Onze advocaat AirBnB heeft al veel procedures gevoerd tegen de gemeente Amsterdam. De grootste en meest voor de hand liggende les die daaruit getrokken kan worden is dat het voorkomen van een boete veel beter is . Het is daarom van essentieel belang om een goede zienswijze bij een bestuurlijke boete of last onder dwangsom in te dienen of door een van onze advocaten in te laten dienen. Belt u dus vooral ook als u nog enkel een voorgenomen boetebesluit heeft ontvangen!

De Handhaving

De gemeente Amsterdam is zeer actief met de handhaving van de regels omtrent vakantieverhuur en de regels voor een Bed and Breakfast. Hieronder is kort aangegeven wat de handhaving zo al inhoudt.

Boete en/of dwangsom voor verhuur en/of eigenaar

De gemeente heeft de mogelijkheid om bij een overtreding zoals bijvoorbeeld woningonttrekking of het handelen in strijd met het bestemmingsplan direct een bestuurlijke boete op te leggen. Daarnaast kunnen zij ook een last onder dwangsom opleggen. Deze last onder dwangsom kunnen zij ook combineren met een boete.

Daarbij is het zo dat de gemeente de boete kan opleggen aan de persoon die de woning onrechtmatig via airbnb verhuurde, maar ook aan de eigenaar. Voor een en dezelfde overtreding kan dus aan twee personen een boete opgelegd worden. Indien de eigenaar, niet zijnde de verhuurder via airbnb, echter kan aantonen dat hij niets wist van de verhuur, kan hij onder deze boete uitkomen. De rechtspraak hieromtrent is echter vrij strikt. De eigenaar zal dus met een degelijk verhaal moeten komen indien de gemeente hem of haar ook een boete oplegt.

Zienswijze

Indien een bestuurlijke boete hoger dan € 340,- is, moet een bestuursorgaan de vermeende overtreder een zienswijze in laten dienen. Pas nadat de gemeente deze zienswijze heeft meegenomen in zijn overweging, mag de gemeente overgaan tot het feitelijk opleggen van de bestuurlijke boete. Het indien van een zienswijze is een belangrijk moment, omdat de gemeente op dat moment nog af kan zien van het opleggen van een boete. Wij raden u aan om een dergelijke zienswijze met onze airbnb advocaten te laten opstellen of in ieder geval te laten toetsen.

Bezwaar

Indien de gemeente ondanks uw ingediende zienswijze toch overgaat tot het opleggen van een bestuurlijke boete en/of bestuursdwang kunt u bezwaar maken. Het bezwaar is meestal niet de belangrijkste fase in het bestuursrechtelijke traject. Het bezwaar zal immers grote gelijkenis vertonen met de zienswijze, tenzij de gemeente tot een heel andere onderbouwing van het besluit is gekomen naar aanleiding van de zienswijze. Toch geeft het indienen van een bezwaarschrift altijd een kans en is het dus raadzaam deze in te dienen. Doe dit wel binnen 6 weken nadat u het boetebesluit heeft ontvangen! Na 6 weken kunt u geen bezwaar meer maken en daarmee is uw kans om in (hoger)beroep te gaan ook verkeken.

Beroep

Indien de gemeente uw bezwaar afwijst, kunt u in beroep bij de bestuursrechter. Het voordeel van een beroepsprocedure ten opzichte van een bezwaarprocedure zit hem in de onafhankelijkheid van de rechter. Het bestuursorgaan zal niet snel terugkomen op een eerder genomen besluit, tenzij het bezwaarschrift hele sterke gronden bevat. De gemeente zal in ieder geval niet snel uitgaan van een ander feitencomplex dan dat zij van haar eigen toezichthouders heeft ontvangen. De bestuursrechter zal echter alle feiten weer opnieuw bekijken en mogelijk op basis daarvan tot een andere conclusie komen. Daarbij moet men bedenken dat ook bij een bestuurlijke boete de onschuldpresumptie meespeelt. De gemeente zal moeten aantonen dat de overtreding begaan is. In het geval van twijfel moet de rechter het boetebesluit vernietigen.

Hoger beroep

Indien ook een beroep bij de rechtbank geen uitkomst biedt is er nog een laatste mogelijkheid: hoger beroep. Boetes voor verhuur via Airbnb zullen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State plaatsvinden. Voordat u hoger beroep aantekent is het handig om eerst met een advocaat uw kansen te bespreken. De kosten van (hoger)beroep kunnen op enig moment mogelijk niet meer opwegen tegen de reële kansen die een dergelijk beroep nog geeft.

Conclusie

Onze advocaten airbnb hebben veel ervaring met boetes die door verschillende gemeentes zijn opgelegd. Toch is het nooit een makkelijke juridische strijd die wij dan voeren. Het is dus raadzaam om u altijd door een van onze advocaten te laten informeren over de regels voor vakantieverhuur. Op die manier voorkomt u de torenhoge boetes en kunt u toch nog inkomsten genereren door uw woning te verhuren. Daarom geeft onze advocaat AirBnB Dennis Coppens alvast een paar praktische tips. Als u een boetebesluit heeft ontvangen, twijfel dan niet en bel  ons direct voor een eerste vrijblijvende analyse. In een vroeg stadium juridische hulp inschakelen kan u duizenden Euro’s besparen!

Tips:

1. Laat persoonlijke spullen achter in uw woning

   De gemeente heeft als eis dat men hoofdbewoner is van de woning die wordt aangeboden voor verhuur. De hoogste bestuursrechter heeft bepaald dat indien iemand niet ingeschreven staat op het adres dat dat een vermoeden oplevert dat men niet de hoofdbewoner is. Tegen dit vermoeden kunt u echter tegenbewijs leveren. Dat bewijs is het makkelijkst en snelst geleverd indien u volgens de gemeentelijke basis administratie ingeschreven staat op dat adres. Mocht dit niet zo zijn, is het raadzaam om persoonlijke spullen in de woning achter te laten. Op het moment dat het team van handhavers van de gemeente uw woning betreden, zullen zij melding maken van de persoonlijke spullen die zij aantreffen. Door persoonlijke bezittingen achter te laten in een woning zet u een eerste stap om te bewijzen dat u wel degelijk de hoofdbewoner bent en slechts incidenteel uw woning heeft verhuurd  via AirBnB.

2. Vraag gasten om geen recensie te schrijven over uw woning

   Het is voor het regelmatig verhuren van uw woning handig om veel goede recensies te hebben. Het systeem is immers gebaseerd op de aanbeveling van anderen. Toch kan het hebben van veel recensies ook nadelige juridische consequenties hebben. In de rechtszaken die gevoerd worden over boetes voor de verhuur via AirBnB wordt door de gemeente vaak bewijs geleverd door recensies te gebruiken. Op deze manier kunnen zij bijvoorbeeld aantonen dat u vaker dan 60 nachten per jaar uw woning in de verhuur heeft. Uw openbare profiel op AirBnB, Booking.com en dergelijke websites kan een bron van informatie bevatten die de gemeente tegen u kan gebruiken. Als advocaat adviseren wij u dus om uw gasten te vragen geen recensie te schrijven of in ieder geval sommige gasten dit verzoek te doen. Als zij daar behoefte aan hebben kunt u  voor hen uiteraard wel een recensie schrijven.

   3. Controleer uw advertentie

   Het spreekt voor zich maar een simpele zoektocht op AirBnB levert nog steeds veel aangeboden appartementen op die beschikbaar zijn voor 5 of 6 personen, hetgeen niet is toegestaan. Dergelijk advertenties zijn gemakkelijk op te sporen door de gemeente Amsterdam. Zodra zij vaststellen dat er immers meer dan vier personen in de woning verblijven bent u in overtreding en kunnen zij een boete opleggen.

   Maar ook informatie over u als verhuurder dient u goed te controleren. Als u bijvoorbeeld aangeeft niet zelf in de woning te wonen maar samen te wonen met uw partner in haar of zijn woning, is dit ook bewijs dat u niet de hoofdbewoner bent, hetgeen eveneens niet is toegestaan. Het is dus raadzaam om uw advertentie te controleren op dergelijk gegevens.

De advocaten van Quest Advocaten zijn specialisten en kunnen uw belangen goed dienen als u juridische problemen heeft door vakantieverhuur via bijvoorbeeld AirBnB en Booking.com. De boetes zijn maximaal € 20.500,- per overtreding en de gemeente Amsterdam is de laatste jaren zeer actief aan het handhaven. In het geval dat u dus geconfronteerd wordt met een voorgenomen boetebesluit, is het raadzaam om direct contact met ons op te nemen. Op die manier heeft u de meeste kans om onder de boete uit te komen. Wij hebben een bewezen staat van dienst als het gaat om dergelijke zaken. Bel direct 020 – 623 45 77 of vul het onderstaande formulier in!